Radní chtějí řešit neutěšený stav prostranství se sousoším prodejem pozemku za účelem výstavby administrativního centra. Chvályhodné je, že si alespoň k záměru prodeje přizvali Městský ateliér prostorového plánování (MAPPA), aby analyzoval území a nastavil podmínky prodeje v širším kontextu.
Bohužel z přístupu, jaký předvedla před zasedáním a v jeho průběhu vládnoucí koalice, je člověku trochu smutno. Přestože jsme se domáhali dokumentů již dlouhou dobu dopředu, tvrdili na radnici, že nic nemají, až to pomalu vypadá, že o prodeji rozhodovali bez přípravy. Což není pravda, např. analýzu MAPPA měli k dispozici už měsíce, jen ji odmítali vydat zastupitelům předem. Stejně jako stanoviska jednotlivých odborů. Arogantní přístup ke zbytku zastupitelstva se projevil už tím, že web seznamzpravy.cz vydal tiskovou zprávu radnice, kde se o plánovaném prodeji hovoří jako o hotové věci, což, jak dokazuje případ basketbalové haly (kde byl záměr prodeje stažen z projednávání), nemusí být vždy stoprocentní, dokud zastupitelé nezmáčknou hlasovací tlačítko.
Emoce na sociálních sítích vzbudilo prudké vyjádření místostarosty Dohnala o tom, že by nejraději zboural umělecké dílo Miloše Axmana s názvem Komunisté/Památník budování socialismu, ale že tedy zůstane, což vyvolalo debatu mezi odbornou veřejností a debata na mnoha místech ukázala, že v Ostravě chybí diskuze o nové roli či osudu uměleckých děl. Ideologická přestřelka některých kolegů nás nechala chladnými; politici by neměli komentovat uměleckou hodnotu či význam děl minulosti (i současnosti). Na zasedání jsme připomínkovali hlavně nedotažený návrh usnesení a důvodovou zprávu k nim. Takto podané (a bohužel následně schválené) usnesení nedává radě obvodu i případným developerům mantinely ani vzájemnou ochranu. Hranice prodejů, definované požadavky obvodu, to vše musí být jasné dříve, než se začne vyjednávat s možnými investory. Rozbor důvodové zprávy přinášíme níže:
Věc: Stanovisko k prodeji pozemků v k. ú. Zábřeh nad Odrou, ul. Plzeňská, materiál Materiál pro ZMOb č. OMJ/ZMOb/0011/21
Obsah: Důvodová zpráva
- Příloha č. 1: snímky
- Příloha č. 2: studie „MAPPA“ Příloha č. 3: geometrický plán
Návrh usnesení
Zastupitelstvo městského obvoduk usnesení č. 4037/RMOb-JIH/1822/69
1) vydává
souhlasné stanovisko k záměru města prodat část pozemku p.p.č. 612/57 o výměře 9649 m2 a pozemek p.č.st. 4192 o výměře 427 m2 v k. ú. Zábřeh nad Odrou, svěřené městskému obvodu Ostrava-Jih za účelem výstavby objektu nebo souboru objektů občanské vybavenosti a za podmínek uvedených v důvodové zprávě a dle studie „MAPPA“, která je přílohou č. 2 předkládaného materiálu a žádá Zastupitelstvo města Ostravy rozhodnout o záměru města prodat uvedené nemovité věci.
Důvodová zpráva
Věc
Stanovisko k prodeji pozemků v k. ú. Zábřeh nad Odrou, ul. Plzeňská
Pozemky v katastrálním území Zábřeh nad Odrou, svěřené městskému obvodu: p.p.č. 612/57 část zaměřena geometrickým plánem o výměře 9649 m2 p.č.st. 4192 o výměře 427 m2, jehož součástí je stavba bez čp/če (podstavec)
celková výměra: 10076 m2 (pozemek p.p.č. 1079/10 SMO-nesvěřen, cca 400 m2)
Informace
účel: objekt nebo soubor objektů občanské vybavenosti (zpracovány podklady pro developerskou soutěž MAPPA)
územní plán: hlavní využití (bytové domy), přípustné využití (občanské vybavení kromě zařízení obchodu do 2000 m2), podmíněně přípustné využití (občanské vybavení kromě zařízení obchodu do 3000 m2)
(Komentář Pirátů: Tady chybí základní vize, proč by se toto místo mělo prodat pro developerské účely za účelem výstavby administrativní budovy; jak to ovlivní okolí, co obvodu tento prodej přinese jak z hlediska ekonomického, tak rozvojového, čím poslouží obyvatelům. Není jasné, proč se má pozemek prodat přímo se záměrem vybudovat tam občanskou vybavenost, to je vzhledem k územnímu plánu podmíněně přípustná funkce, takže by měly být zdůvodněny podmínky tohoto využití (to trochu dělá ta MAPPA) a taky zdůvodněno, co tam teda má být za funkci, co od toho prodeje s cílem mít tam občanskou vybavenost obvod očekává a co si tam konkrétně přeje. Proč se to má prodat přímo pro funkci, kterou územní plán vidí jako podmíněně přípustnou a ne pro funkci hlavní (bydlení v bytových domech) nebo přípustnou (základní občanské vybavení); toto zdůvodnění záměru zcela chybí. Pokud by byla jasná ta funkce, čemu má sloužit stavba, která v tom území má být, je prodej a stavba relevantní. Pak by bylo jasné, jakou potřebu obyvatel obvodu a města to bude naplňovat. Pokud je to takhle mlhavé, tak je mlhavé i to, proč by se to tam mělo prodat. K prodeji musí být důvod, jasný požadavek na náplň vhodnou z hlediska obce, pak by prodej byl možný. Z dokumentace tohle nevyplývá.)
cenová mapa: 1500 Kč/m2 + DPH v zákonné výši
dopravní dostupnost: ul. Pavlovova, ul. Kpt. Vajdy
inženýrské sítě: horkovod, plynovod, elektrické vedení VVN, VN, NN, potrubí pitné vody, telefonní kabel, silové vedení pro VO
Podmínky prodeje:
- účelem je výstavba objektu nebo souboru objektů občanské vybavenosti zřízení věcného práva předkupního do doby kolaudace stavby
- investor stavby bude vybrán ve spolupráci se statutárním městem Ostrava
(Komentář Pirátů: Není napsáno, jak bude taková spolupráce vypadat, jakou roli v tom bude hrát dále Mappa, prostě není nikde záruka, že do toho bude zapojen i jiný pohled než ten, co má radnice na Jihu.) - nabízená min. cena za m2 pozemku činí 1500 Kč + DPH v zákonné výši investor předloží architektonickou studii v rozsahu výkres, pohledy, vizualizace
(Komentář Pirátů: Radnice by měla požadovat situaci širších vztahů, situaci řešeného území, půdorysy podlaží (aspoň vstupní podlaží s označením vstupů a typická podlaží stavby 1:200. Investor by měl rovněž podle našeho názoru předložit vizi, jak bude jeho investice prospěšná okolí a dodat pro představu jiné realizace či záměry, aby si obvod udělal představu, komu by případný pozemek prodal.) - investor předloží časový harmonogram výstavby
- investor zapracuje umělecké dílo „Památník budování socialismu/Komunisté“ jako součást objektu nebo souboru objektů občanské vybavenosti případně navrhne jeho přemístění na vhodnější místo
(Komentář Pirátů: Takto definovaná podmínka je zmatečná a nevyplývá z ní, zda má dílo být součást budov nebo veřejného prostranství. Úplně nelze spojovat koncept řešení výtvarného díla se záměrem prodeje; obvod si dopředu musí sám říct, co s tím dílem chce dělat a pak to provést v koordinaci s možným budoucím investorem na pozemku. Pokud v zadání bude, že dílo tam může být a nemusí, tak investor ho tam nedá a sousoší bude bez místa. Toto musí být řečeno jasně. Jak má nějaký developer určovat, kde jinde je „vhodnější místo“ mimo jeho pozemek? To musí být řešeno jasně předem městským obvodem. Na zasedání jsme požadovali, aby bylo jasně řečeno, že dílo zůstane v lokalitě a že rovněž dílo nám opraví investor. To bylo „per huba“ slíbeno a alespoň ta oprava investorem se podařila prosadit. Ale navrhovali jsme, ať se dílo i kvůli svému ideologickému zatížení, i kvůli možnému přesunu dá k posouzení kulturní obci a umělecké veřejnosti, která lépe než jakákoliv politická garnitura může určit hodnotu i pozici díla v plánovaném záměru. Toto bylo odmítnuto jako zbytečné. Zároveň jsme poukázali na to, že obvod má souhlas s k opravě či přemístění díla pouze od jednoho z dědiců autorských práv a navíc je neinformoval o tom, že se daný pozemek, kde sousoší stojí, má prodat.
Debatovali jsme o tom, že podmínky musí být nastaveny přesně, aby se i obvod chránil před případným sporem s investorem a aby měl osnovu, dle které postupovat. Historicky je na Jihu spoustu nepovedených prodejů, které jsou výsledkem nepromyšlené přípravy (OC ODRA, nepovedená dopravní situace u Penny Marketu na Dubině apod.)
Podmínky, které uvádí Mappa, by měly být vypreparovány a jmenovitě uvedeny již v záměru. Takhle se totiž může stát, že se z analýzy Mappa bude vybírat pouze něco a to není dobře. Je to kvalitní podklad, se kterým by se mělo pracovat dál. Nikde není ale řečeno, jak to „dál“ bude nebo nebude vypadat. Není toho sto stran, jsou to 4 strany relevantních a naprosto důležitých připomínek. Z usnesení a důvodové zprávy úplně vypadlo i to, jak by měla stavba být součástí dopravy – přitom to je slabé místo, se kterým se často nejedna novostavba ve vazbě na širší okolí potýká.).
Stanoviska výborů/komisí/jiných odborů, samostatných odd.
Materiál byl projednán s odborem strategického rozvoje.
(Komentář Pirátů: Stanovisko odboru strategického rozvoje obsahuje jedinou větu, že nemá námitek. Nic víc. Trochu málo od odboru, který má dohlížet na celkový rozvoj obvodu a má koordinovat veřejné a soukromé zájmy ve prospěch občanů obvodu. Stanovisko jsme si navíc museli vyžádat a dostali jsme jej ráno v den zasedání ZMOb.)
Majetková komise dne 24.02.2021 nepřijala usnesení.
(Komentář Pirátů: Majetková komise neměla k dispozici ani všechny podklady, na základě kterých by se mohla rozhodnout.)
Bylo požádáno o stanovisko odboru dopravy a komunálních služeb.
(Komentář Pirátů: Rovněž stanovisko jsme si museli vyžádat a dostali jsme jej v den konání ZMOb. Na rozdíl od jiných záměrů, kde se často odbor dopravy a komunálních služeb vyjadřuje k dopravní situaci a zeleni, jako tomu je v záměrech k prodeji pozemků pro basketbalovou halu nebo novou prodejnu Lidl, zde nebyla ani čárka. Přitom je zjevné (konzultováno s dalšími lidmi), že třeba u úzké komunikace ve vnitrobloku hrozí zatížení dopravou do nové budovy/budov (zásobování, zaměstnanci apod.) a podle toho, jak to tam vypadá, nebude tomuto většímu zatížení komunikace dostačovat. Tady narážíme na skutečnost, že záměr vůbec neřeší (a měl by), kdo bude případně investorem úpravy té ulice – je už mimo řešené území, nebo to bude celé platit ten investor? Potřeba příjezdu a jeho kapacita musí být jasná předtím, než se to prodá a mělo by to být vytýčeno již v záměru. Musí být předem jasné všechny podmiňující investice, které by musel udělat obvod, jinak se může stát, že peníze za pozemek padnou na nutné úpravy se stavbou související a obvod nic nevydělá. Může to být samozřejmě i součást plánu, pokud by byl záměr stavby neoddiskutovatelně veřejně prospěšný, ale to není zatím jasné.)
Stanovisko rady městského obvodu
RMOb usnesením č. 4037/RMOb-JIH/1822/69 ze dne 25.02.2021 doporučila Zastupitelstvu městského obvodu Ostrava-Jih vydat souhlasné stanovisko k záměru města prodat část pozemku p.p.č. 612/57 o výměře 9649 m2 a pozemek p.č.st. 4192 o výměře 427 m2 v k. ú. Zábřeh nad Odrou, svěřené městskému obvodu Ostrava-Jih za účelem výstavby objektu nebo souboru objektů občanské vybavenosti a za podmínek uvedených v důvodové zprávě a dle studie „MAPPA“, která je přílohu č. 2 předkládaného materiálu a žádá Zastupitelstvo města Ostravy rozhodnout o záměru města prodat uvedené nemovité věci.
(Komentář Pirátů: Podmínky prodeje neprošly širší diskuzí, zastupitelé se s podklady seznámili 10 dní před svým zasedáním a to je dost krátká doba, aby byla šance něco změnit či doplnit. Ladit podmínky na zasedání ZMOb je pro dané místo nebezpečné.)